Vendi casa dopo il Superbonus? La plusvalenza si tassa solo sui lavori agevolati

Un contribuente milanese vende nel 2024 un appartamento acquistato nel 1995, realizzando una plusvalenza di oltre 1,5 milioni di euro. Il condominio aveva fatto lavori Superbonus sulle sole parti comuni: quota millesimale dell’appartamento, circa 34.500 euro. Al rogito il notaio applica l’imposta sostitutiva del 26% sull’intera plusvalenza: 398.927 euro. Undici volte il beneficio fiscale ricevuto. I giudici di Milano, con la sentenza n. 1368/2026, hanno detto basta: l’imposta si calcola solo sulla quota di valore imputabile ai lavori agevolati.

Di Avv. Dott. Comm. Dario Carta — Managing Partner, Carta & Partners | Aggiornato: agosto 2026 | Tempo di lettura: 11 minuti

Sommario

1. La plusvalenza da Superbonus: cosa prevede la legge dal 2024
2. Chi rischia la tassazione: il perimetro dei dieci anni
3. Il paradosso: anche i soli lavori condominiali fanno scattare l’imposta
4. Come si calcola la plusvalenza: costi, rivalutazione e aliquota del 26%
5. Il caso Milano: 398.927 euro di imposta per 34.500 euro di lavori
6. Il principio della CGT di Milano: tassabile solo l’incremento da lavori agevolati
7. Cosa fare adesso: le 5 mosse per chi ha venduto o sta per vendere
8. La checklist prima del rogito
9. Domande frequenti

1. La plusvalenza da Superbonus: cosa prevede la legge dal 2024

Dal 1° gennaio 2024 esiste una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare tassabile: quella che deriva dalla cessione di immobili sui quali sono stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus di cui all’art. 119 del D.L. n. 34/2020, quando la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori. La norma è l’art. 67, comma 1, lett. b-bis), del T.U.I.R., introdotta dall’art. 1, comma 64, della Legge n. 213/2023 (Legge di bilancio 2024).

La finalità dichiarata è riequilibrare i benefici del Superbonus: intercettare la ricchezza che emerge quando si vende un immobile il cui valore è stato accresciuto da lavori pagati, in larga parte, con denaro pubblico. Una logica comprensibile. Il problema è il congegno tecnico: la norma assoggetta a imposta l’intera differenza tra prezzo di vendita e costo di acquisto — non il solo incremento di valore prodotto dai lavori agevolati. E per chi possiede l’immobile da venti o trent’anni, quella differenza è fatta soprattutto di rivalutazione di mercato, non di Superbonus.

Il corto circuito. Il risultato sono tassazioni che possono superare di molte volte il beneficio fiscale ricevuto. È esattamente il punto su cui è intervenuta, prima in Italia con questa nettezza, la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Milano con la sentenza n. 1368 del 26 marzo 2026, depositata il 1° aprile 2026.

2. Chi rischia la tassazione: il perimetro dei dieci anni

La fattispecie colpisce le vendite a titolo oneroso effettuate da privati — fuori dal regime d’impresa — di immobili oggetto di interventi Superbonus conclusi da non più di dieci anni. Due esclusioni espresse riducono il perimetro: gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita (o del minor periodo intercorso tra acquisto e cessione).

Il confronto con la disciplina ordinaria rende l’anomalia evidente: per la plusvalenza “comune” dell’art. 67, comma 1, lett. b), T.U.I.R., decorsi cinque anni dall’acquisto la vendita è definitivamente irrilevante. Qui, invece, un immobile posseduto da trent’anni torna imponibile — per intero, nella lettura dell’Agenzia — solo perché il condominio ha fatto il cappotto termico nel 2022.

3. Il paradosso: anche i soli lavori condominiali fanno scattare l’imposta

Per far scattare il presupposto impositivo è sufficiente che gli interventi Superbonus siano stati eseguiti sulle parti comuni dell’edificio: non serve che abbiano toccato la singola unità immobiliare venduta. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 13/E del 2024.

La conseguenza pratica è che migliaia di proprietari sono entrati nel perimetro della norma senza aver mai firmato un contratto d’appalto, senza aver scelto il Superbonus e — nei casi di delibera assembleare a maggioranza — perfino avendo votato contro. Il rifacimento del cappotto, la sostituzione della caldaia centralizzata o il consolidamento antisismico deliberati dal condominio bastano a rendere fiscalmente rilevante, per dieci anni, la vendita di ogni appartamento dell’edificio.

Dove i giudici si sono fermati, e dove hanno corretto. La CGT di Milano ha confermato questa lettura sul piano del presupposto: anche i lavori sulle sole parti comuni possono accrescere il valore delle singole unità — sicurezza, classe energetica, qualità complessiva dell’edificio — e quindi la fattispecie si applica. Ma è proprio da qui che i giudici sono partiti per correggere l’eccesso: un conto è dire che il presupposto esiste, un altro è tassare come “plusvalenza da Superbonus” un arricchimento maturato in trent’anni di mercato immobiliare.

4. Come si calcola la plusvalenza: costi, rivalutazione e aliquota del 26%

La plusvalenza è la differenza tra il corrispettivo di vendita e il prezzo di acquisto (o costo di costruzione) aumentato dei costi inerenti. Le regole di determinazione, dettate dall’art. 68 del T.U.I.R., contengono però alcune particolarità penalizzanti legate al Superbonus, con limiti alla rilevanza delle spese agevolate che dipendono dal tempo trascorso e dalle opzioni esercitate (sconto in fattura e cessione del credito).

Un correttivo esiste: per gli immobili posseduti da oltre cinque anni, il costo di acquisto si rivaluta in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo. È un temperamento utile, ma strutturalmente insufficiente — agisce solo sul costo storico e non copre l’apprezzamento reale di mercato, che nelle grandi città ha corso molto più dell’inflazione.

La scelta al rogito. Il venditore può optare tra la tassazione ordinaria IRPEF in dichiarazione e — su richiesta al notaio in sede di rogito — l’imposta sostitutiva del 26% sull’intera plusvalenza, la stessa aliquota che colpisce le plusvalenze finanziarie e l’investimento in oro. È la strada seguita nella quasi totalità dei casi, per semplicità. Come vedremo, è anche la scelta che ha originato il contenzioso milanese: pagata l’imposta al rogito, il contribuente ha poi chiesto il rimborso.

5. Il caso Milano: 398.927 euro di imposta per 34.500 euro di lavori

I numeri del caso deciso dalla CGT di Milano fotografano la sproporzione della norma meglio di qualsiasi ragionamento astratto: a fronte di lavori agevolati per circa 34.500 euro di quota millesimale, il contribuente ha versato quasi 400.000 euro di imposta sostitutiva.

I fatti. Il contribuente aveva acquistato l’appartamento — una seconda casa a Milano — nel dicembre 1995, per 600 milioni di lire. Il condominio delibera anni dopo interventi di miglioramento sismico ed efficientamento energetico con Superbonus, esclusivamente sulle parti comuni. Nel novembre 2024 l’immobile viene venduto a 2.145.000 euro, con una plusvalenza di 1.534.334,69 euro. Al rogito viene applicata l’imposta sostitutiva del 26% sull’intero differenziale: 398.927,02 euro.

Il dato che rende il caso emblematico è nell’ultima riga: l’imposta pagata dal singolo contribuente superava il vantaggio fiscale ricevuto dall’intero edificio, ed era pari a oltre dieci volte quello riferibile al suo appartamento. La quasi totalità della plusvalenza derivava, con evidenza, da trent’anni di rivalutazione del mercato immobiliare milanese, non dai lavori agevolati. Il contribuente ha presentato istanza di rimborso; sul silenzio-rifiuto dell’Agenzia è nato il ricorso deciso con la sentenza n. 1368/2026.

6. Il principio della CGT di Milano: tassabile solo l’incremento da lavori agevolati

La plusvalenza imponibile da Superbonus è solo quella riconducibile agli interventi agevolati, non l’intero differenziale tra prezzo di vendita e costo di acquisto. La Corte milanese è arrivata a questa conclusione in due passaggi.

Il primo riguarda il presupposto, e va a sfavore del contribuente: la fattispecie sussiste anche quando i lavori Superbonus hanno interessato solo le parti comuni, perché anche questi interventi possono accrescere il valore delle singole unità. Il secondo passaggio è quello dirompente: la norma va interpretata in conformità al principio costituzionale di capacità contributiva (art. 53 Cost.), che esige un collegamento tra il tributo e una reale manifestazione di ricchezza. Applicare l’imposta sull’intero differenziale prezzo-costo significherebbe tassare, sotto l’etichetta “Superbonus”, un incremento patrimoniale che con il Superbonus non ha nulla a che vedere.

In applicazione del principio, i giudici hanno accolto parzialmente il ricorso: l’imposta è dovuta solo nei limiti dell’incremento di valore imputabile ai lavori agevolati, con diritto del contribuente al rimborso della parte eccedente, oltre interessi. Significativo anche il metodo: la Corte ha ritenuto la lettura costituzionalmente orientata così solida da non dover nemmeno rimettere la questione alla Consulta. È una pronuncia di primo grado, non definitiva, e l’Agenzia potrà appellarla — ma è il primo precedente edito su un tema che riguarda una platea enorme di venditori.

7. Cosa fare adesso: le 5 mosse per chi ha venduto o sta per vendere

La sentenza milanese apre scenari operativi immediati, diversi a seconda della situazione in cui ci si trova.

1. Hai già venduto e pagato il 26% su tutta la plusvalenza: valuta l’istanza di rimborso. Il percorso è quello seguito nel caso milanese: istanza di rimborso della quota di imposta eccedente l’incremento imputabile ai lavori agevolati, entro 48 mesi dal versamento, e ricorso contro l’eventuale silenzio-rifiuto o diniego. Servono perizia e documentazione dei lavori: il rimborso va quantificato, non solo invocato.
2. Stai per vendere: misura prima il carico fiscale nei due scenari. Confronta l’imposta calcolata alla maniera dell’Agenzia (26% su tutto) con quella calcolata secondo il criterio di Milano (26% sulla sola quota da lavori). La differenza definisce la posta in gioco e la convenienza di una strategia contenziosa — o del rinvio della vendita.
3. Verifica se puoi semplicemente aspettare. Il presupposto cade decorsi dieci anni dalla conclusione dei lavori Superbonus. Se la fine lavori è del 2022 e la vendita non è urgente, ogni anno di attesa avvicina l’uscita dal perimetro. In molti casi la pianificazione temporale vale più di qualsiasi contenzioso.
4. Controlla le esclusioni. Immobile ricevuto per successione, oppure adibito ad abitazione principale tua o di un familiare per la maggior parte del periodo rilevante: in questi casi la plusvalenza non è imponibile a prescindere. La prova della destinazione ad abitazione principale — residenza, utenze, dimora effettiva — va però presidiata documentalmente.
5. Costruisci il fascicolo probatorio dell’incremento di valore. Il criterio di Milano vive di numeri: delibere assembleari, riparto millesimale dei costi Superbonus, asseverazioni tecniche, attestati APE ante e post intervento, perizia estimativa che isoli l’effetto dei lavori dal trend di mercato della zona. È il fascicolo che trasforma un principio favorevole in un rimborso concreto.

8. La checklist prima del rogito

Se stai vendendo un immobile in un edificio interessato dal Superbonus, questi sono i controlli da completare prima di fissare il rogito.

• Recupera dall’amministrazione condominiale la data di fine lavori Superbonus e verifica se sono trascorsi dieci anni.
• Distingui gli interventi: solo quelli ammessi al Superbonus rilevano; i bonus ordinari no.
• Verifica le cause di esclusione: provenienza successoria, abitazione principale per la maggior parte del periodo.
• Quantifica la quota millesimale dei costi agevolati riferibile alla tua unità e raccogli le asseverazioni.
• Calcola la plusvalenza con la rivalutazione ISTAT del costo di acquisto, se possiedi l’immobile da oltre cinque anni.
• Confronta tassazione ordinaria IRPEF e imposta sostitutiva del 26% prima di scegliere al rogito.
• Se l’imposta è sproporzionata rispetto ai lavori, imposta da subito — con il tuo consulente — la strategia di rimborso sul modello della sentenza n. 1368/2026.

9. Domande frequenti

Vendo casa dopo il Superbonus: pago sempre le tasse sulla plusvalenza?
No. L’imposta scatta solo se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori Superbonus e se non ricorrono le esclusioni: immobile pervenuto per successione o adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo rilevante. Decorsi i dieci anni, la cessione torna irrilevante.

I lavori li ha fatti solo il condominio: la norma vale anche per me?
Sì. Per la circolare n. 13/E/2024 dell’Agenzia delle Entrate — e per la stessa CGT di Milano — bastano gli interventi Superbonus sulle parti comuni dell’edificio. Ma proprio in questo caso la sentenza n. 1368/2026 limita l’imponibile alla quota di incremento di valore imputabile ai lavori condominiali, non all’intera plusvalenza.

Quanto si paga: 26% su cosa, esattamente?
Secondo la prassi dell’Agenzia, il 26% (imposta sostitutiva richiesta al notaio) o l’IRPEF ordinaria si applicano sull’intera differenza tra prezzo di vendita e costo di acquisto rivalutato ISTAT, con le limitazioni sui costi Superbonus previste dall’art. 68 T.U.I.R. Secondo la CGT di Milano, invece, la base imponibile è la sola quota di plusvalore riconducibile ai lavori agevolati. Su vendite di immobili posseduti da decenni, la differenza può valere centinaia di migliaia di euro.

Ho già pagato al rogito: posso chiedere il rimborso?
Sì, entro 48 mesi dal versamento dell’imposta sostitutiva. L’istanza va motivata e quantificata sulla base del criterio della sentenza n. 1368/2026, con perizia che isoli l’incremento di valore da Superbonus. Contro il silenzio-rifiuto o il diniego dell’Agenzia si procede con ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria.

La sentenza di Milano è definitiva? Mi tutela automaticamente?
No: è una pronuncia di primo grado, appellabile, e vincola solo le parti di quel giudizio. È però il primo precedente edito, con una motivazione costituzionalmente fondata, e costituisce la base argomentativa per istanze di rimborso e ricorsi analoghi. Ogni caso va costruito con la propria documentazione.

Se ho ricevuto l’immobile in donazione, come si calcolano i dieci anni e la plusvalenza?
Per gli immobili acquisiti per donazione la plusvalenza si determina assumendo come costo quello sostenuto dal donante, e le condizioni temporali si verificano tenendo conto della posizione di quest’ultimo. Solo la provenienza per successione esclude in radice la tassazione. Prima di vendere un immobile donato in un condominio con Superbonus, la verifica preventiva è indispensabile.

Una questione di misura, non di principio

Che il legislatore voglia riprendersi una parte dei benefici del Superbonus quando l’immobile viene monetizzato è una scelta di politica fiscale legittima. Che lo faccia tassando al 26% trent’anni di rivalutazione immobiliare estranea all’agevolazione è un’altra cosa — ed è il punto su cui la sentenza n. 1368/2026 della CGT di Milano ha riportato la norma dentro i binari dell’art. 53 della Costituzione: il tributo deve colpire la ricchezza che la norma intendeva intercettare, non tutta quella che le passa accanto.

Per i proprietari, il messaggio operativo è duplice. Chi ha già venduto e pagato ha una finestra di 48 mesi per chiedere indietro la parte di imposta eccedente, ma serve muoversi con metodo, numeri e perizie, perché l’Agenzia non riconoscerà nulla spontaneamente. Chi deve ancora vendere ha un vantaggio in più: può pianificare — tempi, esclusioni, documentazione, scelta del regime — prima di firmare. Nel diritto tributario, come sempre, la differenza tra subire una norma e governarla si gioca prima del rogito, non dopo.

Nota: il presente articolo ha finalità informativa e divulgativa e non costituisce parere professionale. Per una consulenza personalizzata, contattare un professionista qualificato.