Plusvalenza da superbonus: i casi di esclusione dall’imposta

Di Avv. Dott. Comm. Dario Carta · Strategie Fiscali · Ottobre 2026

1. Quando l’imposta scatta: il punto di partenza

Dal 1° gennaio 2024 la vendita di un immobile sul quale siano stati eseguiti interventi agevolati con il superbonus genera una plusvalenza tassabile, se i lavori risultano conclusi da non più di dieci anni al momento della cessione. La previsione si trova nell’art. 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR, introdotto dalla legge di bilancio per il 2024.

Il perimetro è ampio. Non conta la percentuale di detrazione utilizzata, né il modo in cui è stata fruita, né chi l’abbia materialmente goduta. Soprattutto, non conta da quanti anni si possiede l’immobile: l’unico orologio che corre è quello dei dieci anni dalla fine dei lavori. Ed è sufficiente che gli interventi abbiano riguardato le sole parti comuni del condominio.

Proprio per questa ampiezza diventa decisivo sapere quando l’imposta non si applica. Le esclusioni non sono scappatoie: sono previste dalla legge o discendono dalla struttura stessa del presupposto.

2. L’abitazione principale

È l’esclusione più nota e la più frequente. Restano fuori dall’imposta gli immobili adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita.

Se fra l’acquisto (o la costruzione) e la vendita è trascorso un periodo inferiore a dieci anni, il confronto si fa su quel periodo più breve: l’immobile deve essere stato abitazione principale per la maggior parte di esso.

3. Gli immobili ricevuti in eredità

La legge esclude espressamente gli immobili acquisiti per successione. Chi eredita un immobile e lo rivende non subisce l’imposta sulla plusvalenza da superbonus, quale che sia la data di conclusione dei lavori.

Il punto meno intuitivo riguarda il caso in cui sia stato l’erede a eseguire i lavori dopo la successione. Anche in questa ipotesi, secondo la lettura prevalente, l’imposta non si applica: la norma esclude gli immobili acquisiti per successione senza distinguere a seconda di chi abbia realizzato gli interventi, e l’Agenzia delle entrate, nei documenti con cui si è occupata della materia, non ha introdotto quel distinguo.

Una precisazione per i casi di comproprientà. Se all’erede è pervenuta in via ereditaria soltanto una quota, l’esclusione copre quella quota: la plusvalenza resta imponibile, in misura proporzionale, per la parte di proprietà acquisita a titolo diverso.

4. Gli immobili ricevuti in donazione

Qui occorre attenzione, perché la donazione non figura fra le esclusioni previste dalla legge. La cessione di un immobile ricevuto per donazione può quindi generare plusvalenza imponibile.

La distinzione decisiva riguarda chi ha eseguito i lavori.

Se gli interventi sono stati realizzati dal donatario dopo aver ricevuto l’immobile, l’imposta si applica secondo le regole ordinarie.

Se invece gli interventi sono stati realizzati dal donante prima della donazione, il dato letterale della norma non consente di tassare il donatario, che quegli interventi non li ha eseguiti. La disposizione colpisce infatti le cessioni di immobili «in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati».

5. I lavori non ancora conclusi

L’imposta presuppone che gli interventi agevolati siano stati conclusi: è dalla loro ultimazione che decorrono i dieci anni. Se alla data della vendita i lavori sono ancora in corso, il presupposto non si è perfezionato e la plusvalenza da superbonus non emerge.

La precisazione vale anche quando siano già stati completati alcuni stati di avanzamento, pure se saldati, e persino nei casi in cui il mancato completamento non comporti la restituzione dell’agevolazione già fruita, per effetto della clausola di salvaguardia introdotta a fine 2023 per i lavori svolti fino al 31 dicembre di quell’anno.

Un caso frequente riguarda il condominio: se sull’unità sono stati conclusi gli interventi cosiddetti trainati (per esempio la sostituzione degli infissi) ma sulle parti comuni i lavori trainanti sono ancora in corso, la soluzione preferibile è che l’imposta non si applichi, poiché senza l’ultimazione dei trainanti il diritto all’agevolazione non si perfeziona.

6. Vendita con riserva di proprietà e rent to buy

In questi contratti il trasferimento della proprietà non avviene alla firma, ma in un momento successivo: con il pagamento dell’ultima rata nella vendita con riserva di proprietà, con l’esercizio dell’opzione di acquisto nel rent to buy.

L’Agenzia delle entrate ha chiarito che, ai fini del decennio, rileva il momento in cui si produce l’effetto traslativo, non quello della stipula. Ne discende che se quel momento cade oltre i dieci anni dalla conclusione dei lavori, la plusvalenza non è imponibile.

La stessa logica si ritiene applicabile al contratto di godimento in funzione della successiva alienazione. È un profilo che merita di essere considerato nella strutturazione dell’operazione, quando le parti abbiano comunque interesse a una dilazione.

7. Il sismabonus acquisti

Chi ha acquistato un’unità da un’impresa che aveva demolito e ricostruito l’edificio, fruendo della detrazione per l’acquisto di case antisismiche nella versione potenziata dal superbonus, si è a lungo chiesto se la successiva rivendita rientrasse nel nuovo prelievo.

La questione è stata risolta in senso negativo dall’Agenzia delle entrate con la risposta a interpello n. 137 del 20 maggio 2025: la cessione di un’unità acquisita fruendo del sismabonus acquisti in versione superbonus non rientra nel perimetro della nuova imposta.

Resta però applicabile la regola generale: se la rivendita avviene entro cinque anni dall’acquisto, la plusvalenza può essere tassata secondo la disciplina ordinaria delle cessioni infraquinquennali.

8. Soltanto la prima vendita

L’imposta colpisce la prima cessione a titolo oneroso successiva alla conclusione dei lavori, non quelle ulteriori. Chi acquista un immobile già interessato dal superbonus e lo rivende a sua volta, anche entro il decennio, non subisce il prelievo previsto dalla lettera b-bis).

Fa eccezione il caso in cui la prima cessione sia stata soltanto apparente, realizzata attraverso un soggetto interposto al fine di consumare il passaggio e sterilizzare l’imposta sulla vendita effettiva.

Resta ferma, anche qui, l’applicazione della disciplina ordinaria se la rivendita avviene nei cinque anni dall’acquisto.

9. Gli errori che costano cari

Dare per scontata l’esclusione per abitazione principale. Il requisito non è la residenza al momento della vendita, ma la destinazione ad abitazione principale per la maggior parte del periodo rilevante. Un immobile locato per sei anni e abitato per quattro non soddisfa la condizione.

Non verificare la data di fine lavori prima del rogito. È il parametro da cui dipende tutto. Va ricostruita con i documenti — comunicazione di fine lavori, attestazioni, pratica ENEA — e non a memoria.

Ignorare i lavori condominiali. Molti venditori sanno di non aver fatto lavori nel proprio appartamento e si fermano lì. Gli interventi sulle parti comuni, anche limitati, sono sufficienti a far scattare il presupposto: la verifica va fatta con l’amministratore.

Trascurare la ricostruzione del costo. Anche quando l’imposta è dovuta, la base imponibile si riduce con il prezzo di acquisto rivalutato e con i costi inerenti documentati. Un costo non documentato è un costo perduto.

Decidere il regime al rogito senza averci pensato prima. L’opzione per l’imposta sostitutiva si esercita in quel momento, davanti al notaio: arrivarci senza aver fatto i conti significa sceglierla alla cieca.

Domande frequenti

Ho ereditato casa e poi ho fatto i lavori con il superbonus. Se vendo, pago?
Secondo la lettura prevalente no: la legge esclude gli immobili acquisiti per successione senza distinguere in base a chi ha eseguito gli interventi. Se la quota ereditata è parziale, l’esclusione copre quella quota.

I lavori li ha fatti mio padre, poi mi ha donato la casa. Se la vendo?
Il testo della norma colpisce chi ha eseguito gli interventi. Se li ha eseguiti il donante prima della donazione, il donatario che vende non dovrebbe subire l’imposta. La sequenza va però sorretta da ragioni concrete, altrimenti si espone a contestazione.

In condominio i lavori non sono finiti. Posso vendere senza imposta?
Finché i lavori trainanti non sono conclusi il presupposto non si perfeziona. Attenzione però a non trasformare l’attesa in un rinvio artificioso della comunicazione di fine lavori.

Ho comprato una casa già ristrutturata con il superbonus. Se la rivendo pago?
Non in base a questa disciplina, che colpisce la sola prima cessione dopo la fine dei lavori. Verifica però la regola dei cinque anni dall’acquisto.

Ho già venduto e pagato. Posso recuperare qualcosa?
Dipende. Se ricorre una causa di esclusione, oppure se la plusvalenza tassata è in larga parte estranea ai lavori agevolati, si può valutare un’istanza di rimborso. I termini sono stretti: la verifica va fatta subito.

Riferimenti normativi: art. 67, comma 1, lettere b) e b-bis), e art. 68, comma 1, del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, come modificati dalla legge 30 dicembre 2023, n. 213; art. 119 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34; art. 1, comma 1, del D.L. 29 dicembre 2023, n. 212; art. 37, comma 3, del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600; art. 10-bis della legge 27 luglio 2000, n. 212. Agenzia delle entrate, circolare 13 giugno 2024, n. 13/E; risposte a interpello n. 156 e n. 157 del luglio 2024, n. 208 del 23 ottobre 2024 e n. 137 del 20 maggio 2025.

Il presente contributo ha finalità informativa e non costituisce parere professionale.