Holding e participation exemption: il requisito di commercialità

Una holding operativa acquisisce tre società destinate a costruire impianti di accumulo di energia. L’obiettivo è chiaro: sviluppare il progetto e poi cedere le partecipazioni in regime PEX, con esenzione del 95% sulla plusvalenza. Ma l’Agenzia delle Entrate, con l’interpello n. 97/2026, blocca tutto: le partecipate non hanno ancora la capacità — nemmeno potenziale — di soddisfare la domanda di mercato. E la Cassazione n. 6732/2026 conferma la linea dura. Il requisito di commercialità, nella fase di start-up, è diventato il campo minato della participation exemption.

Di Avv. Dott. Comm. Dario Carta — Managing Partner, Carta & Partners | Aggiornato: giugno 2026 | Tempo di lettura: 10 minuti

Sommario

1. Cos’è la PEX e perché il requisito di commercialità è una trappola per le holding
2. Il requisito di commercialità: quando l’attività preparatoria conta come esercizio d’impresa
3. Il caso Interpello 97/2026: holding nel settore energetico e cessione prematura
4. L’interpello 883/2021: il precedente favorevole che ora non basta più
5. Cassazione 6732/2026: la linea dura sulla fase preparatoria
6. Circolare 7/E/2013: l’approccio settoriale e i suoi limiti
7. Le 5 verifiche da fare prima di cedere partecipazioni in regime PEX
8. Checklist: come strutturare la cessione per non perdere l’esenzione
9. Domande frequenti (FAQ)

1. Cos’è la PEX e perché il requisito di commercialità è una trappola per le holding

La participation exemption — disciplinata dall’art. 87 del T.U.I.R. — è il regime che consente l’esenzione del 95% delle plusvalenze realizzate dalla cessione di partecipazioni qualificate. Per le holding operative, rappresenta uno strumento di pianificazione fiscale di primaria importanza: permette di cedere società controllate con un carico tributario residuo inferiore al 2% della plusvalenza, anziché pagare l’IRES piena al 24%.

L’applicazione del regime è subordinata al rispetto congiunto di quattro requisiti: (i) il possesso ininterrotto della partecipazione per almeno dodici mesi; (ii) l’iscrizione tra le immobilizzazioni finanziarie nel primo bilancio chiuso durante il periodo di detenzione; (iii) la residenza fiscale della partecipata in uno Stato non a fiscalità privilegiata; (iv) l’esercizio, da parte della partecipata, di un’attività commerciale ai sensi dell’art. 55 T.U.I.R.

I primi tre requisiti sono oggettivi, verificabili documentalmente, raramente controversi. Il quarto — il requisito di commercialità — è quello che genera il contenzioso. Perché non basta che la partecipata abbia un oggetto sociale commerciale: deve effettivamente esercitare un’attività d’impresa. E qui si apre la questione centrale: cosa succede quando la società partecipata è ancora in fase di start-up al momento della cessione?

📌 Il principio base

La PEX non è un diritto automatico della holding. Il requisito di commercialità della partecipata va verificato al momento della cessione, non in astratto. Se la partecipata è ancora in fase preparatoria e non ha ancora la capacità — nemmeno potenziale — di operare sul mercato, l’esenzione è a rischio.

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2. Il requisito di commercialità: quando l’attività preparatoria conta come esercizio d’impresa

Il cuore del problema sta nella distinzione tra fase preparatoria e avvio effettivo dell’attività commerciale. In molti settori — costruzioni, energia, infrastrutture — l’attività d’impresa si sviluppa attraverso una lunga sequenza di operazioni preliminari: ottenimento di autorizzazioni, acquisizione dei siti, progettazione, strutturazione finanziaria, realizzazione degli impianti. Ciascuna di queste fasi comporta investimenti ingenti, assunzione di rischio economico e impegno organizzativo significativo.

La domanda è: queste attività prodromiche integrano già il requisito di commercialità previsto dall’art. 87 T.U.I.R., oppure restano mere attività preparatorie che non consentono l’accesso al regime PEX?

L’Agenzia delle Entrate, a partire dalla circolare n. 7/E/2013, ha adottato un approccio sostanziale e settoriale. Il principio cardine è questo: il requisito di commercialità sussiste quando l’impresa dispone della capacità, anche solo potenziale, di soddisfare la domanda del mercato nei tempi tecnici ragionevolmente previsti in relazione allo specifico settore di appartenenza. La linea di confine tra fase di start-up e attività operativa è dunque differenziata a seconda del settore produttivo.

Per il settore energetico, in particolare, la circolare ha chiarito che il complesso di attività concernenti operazioni di finanziamento, ricerca dei siti, progettazione e realizzazione degli impianti non ha natura meramente preparatoria, ma può integrare parzialmente l’oggetto sociale dell’impresa. Ma — ed è un “ma” decisivo — non in modo automatico: la valutazione deve essere concreta, caso per caso.

⚠️ Attenzione: l’approccio settoriale non è una garanzia

Il fatto che nel settore energetico le attività prodromiche possano integrare la commercialità non significa che la integrino sempre. L’Agenzia delle Entrate richiede una valutazione concreta: la società deve dimostrare capacità organizzativa reale, non la mera titolarità di autorizzazioni o contratti acquisiti da terzi.

3. Il caso Interpello 97/2026: holding nel settore energetico e cessione prematura

I fatti

Una holding operativa aveva acquisito le partecipazioni di tre società il cui oggetto sociale consisteva nella costruzione di impianti di accumulo di energia. L’operazione seguiva uno schema tipico: acquisizione delle società veicolo (SPV), sviluppo del progetto impiantistico, e successiva cessione delle partecipazioni a un operatore industriale, con realizzo della plusvalenza in regime PEX.

Il problema: al momento della cessione, le three società partecipate si trovavano ancora in fase preparatoria. Gli impianti non erano stati realizzati — neppure parzialmente. Le attività prodromiche (autorizzazioni, progettazione, finanziamento) erano state in gran parte avviate da altri operatori e successivamente rilevate dalla holding. Le partecipate, in sostanza, erano subentrate in progetti già in corso, senza un proprio apporto imprenditoriale autonomo.

La posizione dell’Agenzia

L’Agenzia delle Entrate ha negato la sussistenza del requisito di commercialità, richiamando espressamente la circolare 7/E/2013. Il ragionamento è lineare: le partecipate non erano dotate, al momento della cessione, della capacità — nemmeno potenziale — di soddisfare la domanda di mercato in tempi ragionevoli. Non avevano realizzato l’oggetto sociale neppure parzialmente. Non disponevano di una struttura organizzativa propria, ma si erano limitate a subentrare in posizioni contrattuali e autorizzative già sviluppate da terzi.

Elemento aggravante: la cessione era avvenuta dopo un breve periodo di detenzione, il che rafforzava la lettura dell’operazione come una mera intermediazione — acquisto e rivendita di partecipazioni in società ancora passive — più che come sviluppo di un progetto imprenditoriale.

📌 Il principio dell’interpello 97/2026

La titolarità di autorizzazioni, contratti e rapporti giuridici acquisiti da terzi non è sufficiente a integrare il requisito di commercialità ai fini PEX, se la società partecipata non ha ancora sviluppato una propria capacità organizzativa e non dispone — neppure in via potenziale — della possibilità di soddisfare la domanda di mercato.

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4. L’interpello 883/2021: il precedente favorevole che ora non basta più

La risposta a interpello n. 883/2021 aveva affrontato un caso analogo — cessione di partecipazioni in società del settore energetico — giungendo però a una conclusione favorevole al contribuente. L’Agenzia aveva riconosciuto la sussistenza del requisito di commercialità, applicando l’impostazione settoriale della circolare 7/E/2013.

La differenza cruciale, però, sta nel timing dell’operazione. Nell’interpello 883/2021, la cessione delle quote era stata effettuata dopo la realizzazione dell’impianto. La società partecipata aveva completato il progetto imprenditoriale — o quantomeno ne aveva realizzato una porzione significativa — prima della vendita. In quel contesto, le attività di finanziamento, progettazione e costruzione potevano ragionevolmente essere considerate espressione di un’effettiva attività d’impresa.

Nell’interpello 97/2026, invece, la situazione è radicalmente diversa: l’oggetto sociale non è stato realizzato neppure parzialmente al momento della cessione. Le società partecipate non hanno costruito nulla. Non hanno nemmeno iniziato a costruire. Si sono limitate a subentrare in progetti avviati da altri. E proprio su questo scarto l’Agenzia delle Entrate ha fondato il diniego.

L’Agenzia ha affermato in modo esplicito che i principi contenuti nell’interpello 883/2021 non risultano applicabili al caso in esame, poiché si trattava di un caso diverso: cessione post-realizzazione versus cessione pre-realizzazione. La distinzione non è di sfumatura: è strutturale.

5. Cassazione 6732/2026: la linea dura sulla fase preparatoria

I fatti

Il caso riguardava una società che aveva acquisito un compendio immobiliare — una ex fonderia — con l’obiettivo di ristrutturarla e trasformarla in un complesso produttivo. La società aveva avviato le attività preparatorie: perizie, progettazione, richieste di autorizzazione edilizia. Ma al momento della cessione delle partecipazioni, la ristrutturazione non era stata completata e l’attività produttiva non era mai partita.

Il principio affermato dalla Corte

La Cassazione ha stabilito che le mere attività preparatorie non sono sufficienti per maturare il requisito di commercialità ai fini PEX, in quanto non consentono di escludere che l’attività della partecipata sia di mera gestione immobiliare. La Corte ha richiamato la necessità di verificare l’effettivo avvio dell’attività dopo la fase di realizzazione immobiliare, in continuità con la giurisprudenza precedente.

I precedenti richiamati sono significativi: Cassazione n. 29879/2020, che aveva già circoscritto l’applicabilità della PEX escludendola per le società immobiliari in fase di trasformazione; Cassazione n. 14800/2025, sulla stessa linea; Cassazione n. 6692/2025, che ha ribadito la necessità dell’avvio effettivo dell’attività post-realizzazione; Cassazione n. 32582/2019, che ha confermato che la vendita prima del completamento degli immobili può inibire il regime PEX.

📌 Il principio di diritto — Cassazione 6732/2026

La vendita della partecipazione prima del completamento degli immobili e dell’avvio dell’attività può inibire il regime di participation exemption, in quanto le mere attività preparatorie non consentono di escludere la natura di mera gestione immobiliare della società partecipata (Cass. n. 6732/2026; conformi: Cass. n. 29879/2020, n. 14800/2025, n. 32582/2019, n. 6692/2025).

6. Circolare 7/E/2013: l’approccio settoriale e i suoi limiti

La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7/E del 29 marzo 2013 resta il documento di prassi fondamentale per la verifica del requisito di commercialità ai fini PEX. Ha il merito di aver abbandonato un approccio puramente temporale — prima o dopo i primi ricavi — a favore di una valutazione sostanziale, calibrata sulle peculiarità del settore economico di riferimento.

Il principio cardine della circolare è che la distinzione tra fase preparatoria e attività commerciale non può essere operata in astratto. La commercialità sussiste quando l’impresa dispone della capacità, anche solo potenziale, di soddisfare la domanda del mercato nei tempi tecnici ragionevolmente previsti per il settore. Nel settore energetico, ad esempio, le attività di finanziamento, ricerca dei siti, progettazione e realizzazione degli impianti possono già di per sé integrare l’esercizio dell’attività d’impresa.

Tuttavia, la stessa circolare introduce un vincolo che l’interpello 97/2026 ha reso esplicito: le attività prodromiche rilevano ai fini della commercialità solo quando siano effettivamente svolte dalla società partecipata e dimostrino una concreta capacità organizzativa. Non basta subentrare in rapporti contrattuali già esistenti, acquisire autorizzazioni ottenute da terzi, o rilevare progetti ideati e sviluppati da altri operatori.

In altri termini: la circolare 7/E/2013 non è un salvacondotto. È un criterio di valutazione che richiede una verifica caso per caso, in cui rileva non solo il settore di appartenenza, ma anche e soprattutto il contributo imprenditoriale effettivo della partecipata.

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7. Le 5 verifiche da fare prima di cedere partecipazioni in regime PEX

1. Verificare lo stato di avanzamento del progetto imprenditoriale. La partecipata ha realizzato, anche solo parzialmente, l’oggetto sociale? Esistono impianti costruiti, prodotti realizzati, servizi erogati? Oppure ci si trova ancora nella fase di ricerca, progettazione e ottenimento autorizzazioni? Se la risposta è la seconda, il rischio PEX è elevato.
2. Valutare l’autonomia organizzativa della partecipata. La società ha sviluppato le attività prodromiche con risorse proprie — personale, competenze, investimenti diretti — oppure ha acquisito posizioni contrattuali e autorizzative da terzi? L’interpello 97/2026 ha fatto leva proprio su questo elemento: il subentro in progetti altrui non integra la commercialità.
3. Analizzare la coerenza temporale dell’operazione. Una cessione effettuata a pochi mesi dall’acquisizione, prima di qualsiasi sviluppo operativo, segnala all’Amministrazione finanziaria un’operazione di mera intermediazione su partecipazioni. Maggiore è il periodo di detenzione attiva e maggiore il contributo allo sviluppo, più solida sarà la posizione PEX.
4. Documentare la capacità potenziale di mercato. La circolare 7/E/2013 riconosce rilevanza alla capacità “anche solo potenziale” di soddisfare la domanda. Ma “potenziale” non significa “ipotetica”: occorre dimostrare, con elementi oggettivi (contratti firmati, autorizzazioni operative, cronoprogrammi, business plan sostenuti da impegni finanziari), che la società era nelle condizioni concrete di operare sul mercato in tempi ragionevoli.
5. Valutare il rischio di riqualificazione come gestione immobiliare. La Cassazione 6732/2026 ha evidenziato un rischio specifico: se la partecipata detiene immobili (impianti in costruzione, compendi da ristrutturare) senza aver avviato l’attività produttiva, l’Amministrazione può riqualificare la sua attività come mera gestione immobiliare, con conseguente esclusione dalla PEX.

8. Checklist: come strutturare la cessione per non perdere l’esenzione

• Attendere il completamento almeno parziale dell’oggetto sociale prima della cessione: la realizzazione, anche parziale, dell’impianto o del progetto imprenditoriale è l’elemento che separa l’interpello 883/2021 (favorevole) dall’interpello 97/2026 (sfavorevole).
• Documentare ogni fase dell’attività prodromica come espressione di impresa: verbali del CdA, delibere di investimento, contratti di appalto sottoscritti dalla partecipata, assunzione di personale tecnico, apertura di cantieri.
• Evitare il mero subentro in posizioni contrattuali di terzi senza apporto imprenditoriale proprio: se la partecipata rileva autorizzazioni, contratti e rapporti già sviluppati da altri, l’Agenzia leggerà l’operazione come intermediazione, non come sviluppo.
• Mantenere un periodo di detenzione significativo e coerente con il ciclo di sviluppo del settore: una cessione a sei mesi dall’acquisizione, in un settore dove la costruzione richiede tre anni, è un segnale d’allarme.
• Predisporre un parere fiscale preventivo che analizzi il requisito di commercialità alla luce della circolare 7/E/2013, dell’interpello 97/2026 e della giurisprudenza più recente (Cass. 6732/2026).
• Valutare l’opzione alternativa della tassazione ordinaria della plusvalenza, se il rischio di disconoscimento PEX è concreto: pagare l’IRES al 24% sulla plusvalenza è un costo, ma il disconoscimento PEX con sanzioni e interessi può costare molto di più.
• Richiedere un interpello preventivo all’Agenzia delle Entrate prima della cessione, quando l’operazione presenta profili di incertezza.

9. Domande frequenti (FAQ)

Cos’è il requisito di commercialità ai fini PEX?

È uno dei quattro requisiti previsti dall’art. 87 T.U.I.R. per accedere alla participation exemption. Richiede che la società partecipata eserciti effettivamente un’attività commerciale ai sensi dell’art. 55 T.U.I.R. Non basta che l’oggetto sociale sia commerciale: la società deve dimostrare una capacità almeno potenziale di operare sul mercato.

Una società in fase di start-up può soddisfare il requisito di commercialità?

Sì, ma solo a determinate condizioni. La circolare 7/E/2013 riconosce che, in settori come l’energia, le attività prodromiche possono già integrare l’esercizio d’impresa. Tuttavia, dopo l’interpello 97/2026, è chiaro che ciò vale solo se la partecipata ha sviluppato autonomamente le attività, dispone di una struttura organizzativa reale e ha almeno parzialmente realizzato l’oggetto sociale.

Cosa cambia tra l’interpello 883/2021 e l’interpello 97/2026?

La differenza fondamentale è il momento della cessione rispetto allo stato di avanzamento del progetto. Nell’interpello 883/2021 la cessione era avvenuta dopo la realizzazione dell’impianto: requisito soddisfatto. Nell’interpello 97/2026 la cessione è avvenuta prima della realizzazione, con partecipate che si erano limitate a subentrare in progetti altrui: requisito negato.

Se l’Agenzia nega la PEX, quali sono le conseguenze?

La plusvalenza, anziché essere esente al 95%, viene tassata integralmente ai fini IRES (24%). A questo si aggiungono le sanzioni per infedele dichiarazione (dal 90% al 180% della maggiore imposta dovuta) e gli interessi. In caso di operazioni di importo significativo, le conseguenze economiche possono essere molto rilevanti.

Un interpello preventivo può proteggere la holding?

Sì. L’interpello è lo strumento più efficace per ottenere una risposta vincolante dall’Agenzia prima della cessione. Se l’Amministrazione conferma la sussistenza del requisito, il contribuente è protetto. Se la nega, può adeguarsi prima di procedere, evitando il contenzioso.

La Cassazione ha una posizione univoca sulla PEX e la fase preparatoria?

No, non del tutto. La Corte ha riconosciuto che la commercialità può sussistere anche prima dell’avvio completo dell’attività, purché vi sia un progetto imprenditoriale concreto e un’organizzazione effettivamente orientata al mercato (Cass. n. 6692/2025). Ma in più occasioni ha escluso la PEX in presenza di attività meramente preparatorie o di gestione passiva di beni (Cass. n. 29879/2020, n. 6732/2026). Il quadro è complesso e richiede un’analisi caso per caso.

La PEX come strumento strategico: usarla bene, non darla per scontata

La participation exemption resta uno strumento potente di pianificazione fiscale per le holding. Ma l’evoluzione della prassi amministrativa e della giurisprudenza — dall’interpello 97/2026 alla Cassazione 6732/2026 — impone un cambio di approccio: il requisito di commercialità non può più essere considerato un formalismo da superare con l’oggetto sociale giusto. Richiede una verifica sostanziale, ancorata allo stato effettivo dell’attività della partecipata al momento della cessione.

Nel nostro studio, prima di ogni cessione di partecipazioni in regime PEX, svolgiamo un’analisi preventiva dei quattro requisiti con particolare attenzione al profilo della commercialità. Mappiamo lo stato di avanzamento del progetto, verifichiamo l’autonomia organizzativa della partecipata, valutiamo la coerenza temporale dell’operazione. Quando il rischio è concreto, proponiamo strategie alternative: rinvio della cessione, completamento parziale dell’oggetto sociale, interpello preventivo, o — nei casi in cui il profilo di rischio non sia eliminabile — tassazione ordinaria della plusvalenza come scelta consapevole e pianificata.

Cedere partecipazioni in società ancora in fase di start-up è un’operazione che si può fare. Ma va fatta con una bussola aggiornata. E nel 2026, la bussola punta verso requisiti sostanziali, non formali.

La firma che conta

Questo articolo è scritto da un Avvocato Tributarista iscritto all’Albo che assiste holding e imprenditori nella pianificazione delle operazioni di cessione partecipazioni. Ogni operazione che pianifichiamo in regime PEX è quella che, se necessario, saremo noi a difendere davanti all’Agenzia delle Entrate e in Cassazione.

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Analizziamo preventivamente il requisito di commercialità della partecipata alla luce dell’interpello 97/2026 e della giurisprudenza più recente. Verifichiamo la tenuta dell’operazione, quantifichiamo il rischio fiscale e costruiamo la strategia più sicura per realizzare la plusvalenza.

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L’AUTORE

Avv. Dott. Comm. Dario Carta — Avvocato Tributarista e Dottore Commercialista, iscritto all’Albo dei Gestori della Crisi d’Impresa e all’Elenco degli Esperti nella Composizione Negoziata della Crisi. Managing Partner di Carta & Partners, con sedi a Roma e Milano. Si occupa di tax advisory, contenzioso tributario, ristrutturazione del debito e operazioni straordinarie per PMI e imprenditori.

Nota: il presente articolo ha finalità informativa e divulgativa e non costituisce parere professionale. Per una consulenza personalizzata, contattare un professionista qualificato.

Riferimenti normativi: art. 87 del TUIR (D.P.R. 917/1986) – participation exemption.